Đặt cọc mua đất là một phần quan trọng trong quá trình mua bán bất để đảm bảo tính thời gian và thực hiện giao kết theo đúng cam kết ban đầu. Dưới đây, hãy cùng ATM NHÀ tìm hiểu các lưu ý quan trọng trong quá trình đặt cọc mua đất nhé.
Đặt cọc mua đất được hiểu thế nào?
Việc đặt cọc mua đất là quá trình trong đó bên mua (người có ý định mua) đưa cho bên bán (người sở hữu tài sản) một số tài sản thường là tiền, nhằm bảo đảm việc thực hiện và ký kết hợp đồng mua bán tương lai. Hợp đồng đặt cọc có thể hiểu là một thỏa thuận dự phòng, dùng để chuẩn bị cho một giao dịch tương lai (khi ký hợp đồng mua bán chính thức).
Đặt cọc mua đất là gì?
Trong quá trình mua bán nhà và đất, thường có một thỏa thuận về việc đặt cọc trước bằng một số tiền hoặc tài sản, được gọi là "tiền cọc đất," nhằm làm đảm bảo tính chất đáng tin cậy của thỏa thuận. Số tiền hoặc tài sản đặt cọc này được coi là một khoản trả trước từ bên đặt cọc và sẽ được khấu trừ khi các nghĩa vụ được thực hiện. Trong trường hợp bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, khoản tiền cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc. Ngược lại, nếu bên nhận cọc từ chối thực hiện hợp đồng, họ phải hoàn trả số tiền hoặc tài sản đã nhận, cùng với một khoản tiền tương đương với giá trị của số tiền hoặc tài sản đã nhận, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.
Hiện tại, chưa có quy định cụ thể về việc trả trước, nhưng trong thực tế và theo nghĩa bình thường của từ "trả trước," nó ám chỉ việc một bên thanh toán một khoản tiền trước khi ký kết và thực hiện hợp đồng. Trả tiền trước không phải là biện pháp để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ, do đó không có các biện pháp pháp lý đặc biệt áp dụng khi việc vi phạm nghĩa vụ về việc trả trước xảy ra và không có sự thỏa thuận rõ ràng từ các bên. Điều này là điểm khác biệt cơ bản giữa việc trả tiền trước và việc đặt cọc. Do đó, quan trọng khi thỏa thuận trên giấy biên nhận cần rõ ràng, ghi rõ là tiền "trả trước" thay vì "đặt cọc."
Vì sao cần đặt cọc khi mua đất?
Đặt cọc khi mua đất là một biện pháp nhằm đảm bảo rằng giao dịch mua bán đất sẽ được thực hiện vào tương lai. Thường thì các giao dịch mua bán đất có giá trị lớn, do đó việc thiết lập một hợp đồng đặt cọc có tầm quan trọng đặc biệt. Điều này đặc biệt có ý nghĩa khi mà sổ đỏ chưa có sẵn hoặc người mua không có đủ tài chính để thanh toán toàn bộ giá trị đất đai trong một lần. Trong trường hợp như vậy, việc đặt cọc là một cách để bảo đảm tính chắc chắn và tôn trọng các điều khoản của hợp đồng mua bán đất.
Bên bán cam kết phải giữ phần đất (kèm tài sản trên đất) để bán cho bên mua, bên mua cam kết sẽ mua nhà đất này với các nội dung trong hợp đồng đã ký kết. Bên nào vi phạm nghĩa vụ sẽ bị phạt khoản cọc. Trường hợp bên mua không mua thì sẽ bị mất tiền đặt cọc này cho bên bán. Ngược lại bên bán không bán cho bên mua sẽ bị phạt bằng 100% giá trị tiền đã nhận cọc.
Nên đặt cọc mua đất bao nhiêu phần trăm giao dịch?
Luật pháp không quy định cụ thể về số tiền cần đặt cọc để hợp đồng mua đất có hiệu lực. Tuy nhiên, theo khuyến nghị của các chuyên gia pháp lý, người mua thường nên đặt cọc không vượt quá 20% tổng giá trị bất động sản để bảo đảm quyền lợi cho cả hai bên. Ví dụ, nếu tổng giá trị của mảnh đất là 1 tỷ đồng, thì việc đặt cọc không nên vượt quá 20%, tức là không quá 200 triệu đồng.
Có thể sử dụng tài sản có giá trị hoặc các món đồ thông thường làm đối tượng của việc đặt cọc. Khi đối tượng đặt cọc là tiền, điều này đồng thời có chức năng bảo đảm và thanh toán. Do đó, việc đặt cọc cần phải được thực hiện bằng văn bản, trong đó phải rõ ràng xác định số tiền hoặc tài sản được đặt cọc.
Trong thực tế, người mua nên đề cao sự cẩn trọng để tránh rủi ro. Có trường hợp sau khi người mua đã đặt cọc, bên bán có thể đưa ra các lý do không hợp lý để từ chối thực hiện giao dịch, dẫn đến việc mất số tiền đã đặt cọc.
Lưu ý kinh nghiệm đặt cọc mua đất an toàn
Kiểm tra cẩn thận pháp lý nhà đất khi mua
Mua nhà, đất cần chọn căn có đầy đủ giấy tờ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để biết tài sản đó không dính vào các tranh chấp về quyền sở hữu hoặc có đang bị kê biên thi hành án, bị thế chấp hoặc đang chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền hay không. Để đảm bảo chắc chắn, bạn nên yêu cầu bên bán giao một bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có công chứng mới nhất).
Kiểm tra pháp lý nhà đất khi giao dịch
Sau đó, người mua nên trực tiếp đến UBND địa phương yêu cầu kiểm tra cung cấp những thông tin tương tự rồi đối chiếu xem thông tin hai nguồn có khớp nhau hay không.
Xác minh danh tính chủ nhà có tin cậy hay không?
Người mua cần lưu ý đối chiếu thông tin chủ nhà như tên, ảnh, số chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân có trùng khớp với thông tin trên sổ đỏ/sổ hồng không. Giữ bản photo sổ đỏ/sổ hồng và các giấy tờ pháp lý của chủ nhà để kiểm tra tại chính quyền địa phương sở tại, từ đó xác định chính xác chủ nhà đó có phải là chính chủ hay không.
Kiểm tra nhà đất có dính quy hoạch không
Người mua có thể trực tiếp kiểm tra thông tin này tại Phòng Quản lý đô thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại các Ủy ban nhân dân quận/huyện nơi bất động sản tọa lạc để đảm bảo tính chính xác.
Lưu ý nhà đất khi giao dịch có thuộc diện quy hoạch hay không
Kiểm tra kỹ điều khoản hợp đồng đặt cọc trước khi ký
Các điều khoản cần lưu ý có bao gồm: thông tin cá nhân, địa chỉ nhà, số tờ, số thửa, bản đồ vị trí, giá mua bán, các đợt thanh toán, ngày bàn giao nhà, thuế, lệ phí... Dù là hợp đồng đặt cọc cũng cần có chữ ký của cả vợ và chồng (nếu người bán có vợ/chồng) để tránh rắc rối phát sinh sau này. Ngoài ra, người mua nhà nên có biên bản xác nhận giao nhận tiền hoặc uỷ nhiệm chi của ngân hàng sau khi đã giao tiền cho bên bán.
Kiểm tra kỹ các thông tin, các điều khoản giao dịch trên hợp đồng trước khi ký
Hi vọng những thông tin trên ATM NHÀ cung cấp sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về đặt cọc mua đất. Hãy bỏ túi ngay những lưu ý quan trọng trên để tránh rủi ro khi giao dịch đặt cọc mua đất nhé
