Mua nhà sổ chung tiết kiệm chi phí nhưng cũng mang nhiều rủi ro. Hãy cùng ATM NHÀ tìm hiểu ngay về việc mua nhà sổ chung và nhưng bất lợi thường gặp nhé.
Mua nhà sổ chung là gì?
Nhà sổ chung là tên được gọi cho những trường hợp nhà, các tài sản gắn liền với đất nằm trên cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhiều người. Sổ chung do cơ quan nhà nước thẩm quyền cấp, công nhận quyền sở hữu chung từ 2 người đứng tên trong sổ mà giữa họ không có bất kỳ quan hệ vợ/chồng/con.
2 trường hợp mua – bán nhà sổ chung thường gặp đó là:
- Nhà đủ điều kiện tách thửa nhưng chủ sở hữu chưa làm thủ tục tách riêng ra 1 cuốn sổ riêng.
- Nhà không đủ điều kiện tách thửa để thành sổ riêng biệt. Chính vì thế, có rất nhiều trường hợp người bán có diện tích đất, nhà rộng nhưng không thể tách thửa do dính quy hoạch. Người mua nhà trong trường hợp này sẽ không được cấp sổ hồng riêng mà là sổ hồng chung với các đồng sở hữu khác. Thậm chí, có thể là “giấy tờ tay”.
Vì sao mua nhà sổ chung ngày càng phổ biến?
Mặc dù không sở hữu sổ riêng biệt và tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng nhiều người chọn mua nhà sổ chung. Lý do là gì?
Tâm lý của người Việt Nam từ bao đời nay đó là an cư rồi mới lập nghiệp. Vì thế, việc sở hữu một ngôi nhà luôn là mục tiêu phấn đấu của nhiều người. Nhất là với những người tỉnh lẻ lên thành phố làm việc.
Tuy nhiên, tại các thành phố nơi dân cư đông đúc, không dễ dàng gì để mua được một ngôi nhà sổ riêng ưng ý. Trong khi đó, giá nhà đất ngày một tăng, nếu chần chừ thì sẽ mất rất lâu mới có thể mua được nhà.
Việc mua nhà sổ chung trở nên phổ biến là do hình thức mua nhà sổ chung có được những ưu điểm dưới đây:
- Nhà sổ chung có giá chỉ bằng 1/2 với giá nhà đất thông thường, phù hợp người có thu nhập thấp;
- Vẫn được nhà nước công nhận quyền sở hữu và có thể bán lại, chuyển nhượng, sang tên bình thường;
- So với mua nhà giấy tay, nhà sổ chung được đánh giá an toàn hơn nhiều.
Như vậy, có thể thấy lợi thế lớn nhất của hình thức mua nhà sổ chung đó chính là giải quyết được bài toán kinh tế cho người dân muốn có nhà ở tại thành phố. Đây cũng là lý do dù nhà sổ chung chứa nhiều rủi ro nhưng vẫn ngày càng phổ biến và được nhiều người lựa chọn.
Rủi ro thường gặp khi mua nhà sổ chung
Nói đến những ưu điểm nhà sổ chung đang có thì không thể không nói đến những rủi ro mà người mua có thể gặp phải khi chọn nhà đất sổ chung. Cần phải nắm thật kỹ các rủi ro dưới đây để cân nhắc có nên mua nhà sổ chung hay không.
Không được tách sổ
Đây là rủi ro đầu tiên người mua có thể gặp phải. Như đã nói ở phần 1, hình thức mua nhà sổ chung được chia làm 2 trường hợp và sẽ có trường hợp không đủ điều kiện để tách sổ. Đó có thể là do diện tích đất, nhà ở quá nhỏ, không đảm bảo diện tích tách thửa nên sẽ không được tách sổ riêng.
Cũng có nhiều trường hợp, việc tách sổ riêng gặp rất nhiều khó khăn, mất thời gian dài chờ đợi và gây ảnh hưởng đến nguồn vốn chủ đầu tư.
Khó chuyển nhượng, khó thể chấp
Đây có lẽ là điều lo lắng của nhiều người mua nhà sổ chung. Khi đầu tư vào nhà đất, cần tính toán đến trường hợp cần chuyển nhượng lại khi không có nhu cầu ở, chuyển đến một nơi ở mới chất lượng hơn… Lúc này, mọi chủ sở hữu nhà đất đều muốn có thể bán lại, chuyển nhượng lại với giá hời, có lãi.
Tuy nhiên, với nhà sổ chung thì chưa bàn đến chuyện có lời khi chuyển nhượng lại khi việc chuyển nhượng, thế chấp rất khó. Bởi, nhà sổ chung khi chuyển nhượng cần phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác. Chưa hết, hồ sơ thế chấp ngân hàng cũng gặp nhiều khó khăn bởi ngân hàng thường yêu cầu tách sổ trước khi dùng tài sản thế chấp cho vay.
Không đảm bảo tính pháp lý
Mặc dù được công nhận là loại sổ hồng có giá trị nhưng mua nhà sổ chung đồng nghĩa với việc bạn không thể ký kết hợp đồng mua bán công chứng theo quy định pháp luật nếu không có giấy ủy quyền đồng ý cho người bán thực hiện quá trình chuyển nhượng cho người khác.
Dễ xảy ra tranh chấp
Việc có nhiều chủ sở hữu trong một sổ hồng rất dễ dẫn đến tình trạng xảy ra tranh chấp. Trên thực tế đã có nhiều trường hợp tranh chấp trong việc khai thác công dụng, hưởng lợi. Ngay từ ban đầu nếu không có sự thỏa thuận, thống nhất xác đáng, hợp tình hợp lý giữa các bên thì việc mâu thuẫn, tranh chấp sẽ xảy ra một sớm một chiều.
Người mua nhà sổ chung cũng nên lưu ý Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP về các tranh chấp liên quan đến mua nhà sổ chung thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân nơi có đất.
Khó vay ngân hàng
Trên lý thuyết, sổ chung vẫn được phép vay ngân hàng nhưng trên thực tế, rất ít và dường như không có ngân hàng nào cho người có sổ chung vay tiền cả.
Bởi vì khi thế chấp sổ thì đòi hỏi người vay phải có được chữ ký chấp thuận của những người cùng đứng tên trên sổ. Nhưng đa số trường hợp người đứng tên là những người không liên quan, họ hàng, thân thích với người vay, không đảm bảo tính pháp lý ràng buộc giữa các đồng sở hữu nên rất khó để ngân hàng chấp thuận.
Dễ bị lừa đảo
Nếu bạn là người mua không có kinh nghiệm thì rất dễ bị các đối tượng lừa đảo đưa vào tròng. Thủ đoạn lừa đảo được áp dụng đó là, đối tượng lừa đảo sẽ mua đất (có sổ đỏ), chia nhỏ sau đó xây dựng thành từng căn và quảng cáo bán nhà giá rẻ, có sổ hồng.
Người mua vì ham rẻ nên đã không chần chừ xuống tiền cọc, cho đến khi đến tận nơi mới biết là đang mua nhà trên đất sổ chung. Lúc này nếu đổi ý thì sẽ mất trắng tiền cọc còn nếu tiếp tục mua thì không thể tránh khỏi những rủi ro kể trên.
Nhà nhanh xuống cấp
Đa số các công trình nhà liền kề sổ chung thường có chất lượng thi công không đảm bảo. Vì thế, nhà ở nhanh xuống cấp trong thời gian ngắn sử dụng. Khi có nhu cầu bán ra, rất khó để tìm được khách hàng.
Hầu hết những chủ nhà sổ chung đều được xây tiết kiệm, vật liệu giá rẻ, thậm chí là không làm móng, cột và xây bằng gạch. Nếu không xem xét kỹ thì rất khó để phát hiện ra kết cấu xây dựng thiếu đảm bảo của nhà sổ chung.
Có nên mua nhà sổ chung hay không?
Sau khi xem xét kỹ lưỡng những lợi ích và nguy cơ liên quan đến việc mua nhà sổ chung, có thể rút ra một khẳng định mạnh mẽ và đáng tin cậy: Nếu quyết định mua nhà sổ chung, tốt nhất là yêu cầu người bán thực hiện thủ tục tách sổ riêng trước khi thực hiện giao dịch. Trong trường hợp không thể tách sổ và người mua đã sẵn sàng chấp nhận việc sổ chung, cần đảm bảo có văn bản đồng ý từ các chủ sở hữu còn lại cho phép giao dịch chuyển nhượng. Bên cạnh đó, cần phải nắm vững những kinh nghiệm quan trọng khi mua nhà sổ chung, mà các chi tiết sẽ được chia sẻ ngay dưới đây.
Kinh nghiệm mua nhà sổ chung nhất định phải biết
Nếu sau khi thận trọng xem xét và đã đưa ra quyết định mua nhà sổ chung, bước tiếp theo là tự trang bị kiến thức hữu ích để giảm thiểu tối đa các rủi ro có thể có.
Đây là những kinh nghiệm quý báu khi mua nhà sổ chung mà người mua cần phải nắm vững.
Cách giảm rủi ro trong việc xác lập quyền sở hữu nhà
Để đảm bảo khả năng dễ dàng chuyển nhượng và sang tên khi không có kế hoạch sử dụng nhà đất sổ chung, bạn cần đảm bảo sự đồng thuận từ các cộng sở hữu. Trong trường hợp thiếu sự đồng thuận, bạn sẽ gặp phải các vấn đề phức tạp, như không thể thực hiện việc ký kết hợp đồng công chứng, xử lý thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc hợp đồng có thể bị mất tính pháp lý. Do đó, hãy chú ý đến các khía cạnh sau đây:
- Tìm hiểu kỹ về khu đất hoặc nhà bạn định mua để xác định xem chúng thuộc quy hoạch của chính quyền địa phương và có bị thế chấp không. Thường, bạn có thể đến phòng địa chính tại xã hoặc huyện để có thông tin (điều này cũng áp dụng cho kinh nghiệm mua nhà nói chung).
- Cần ghi chính xác diện tích của nhà, tình trạng hiện tại, cũng như mô tả các mặt tiếp xúc với đất liền hoặc các vị trí gần nhất trong văn bản thừa phát lại.
- Trong trường hợp không thể tách sổ, bạn có quyền yêu cầu chuyển nhượng một phần diện tích đất để chia sổ và yêu cầu văn phòng thừa phát lại thực hiện thủ tục chứng nhận vi bằng theo thỏa thuận đã đạt được.
- Không nên mua những loại đất liền kề, đất nền hoặc đất phân loại chung sổ, vì nếu gặp vấn đề về quy hoạch, đất có thể bị thu hồi và bạn có thể mất tài sản.
- Giống như khi mua nhà liền kề, khi mua nhà sổ chung, hãy yêu cầu kiểm tra giấy phép xây dựng của dự án liền kề để đảm bảo tính hợp pháp và uy tín của chủ đầu tư.
- Hãy tìm tư vấn từ chuyên gia bất động sản hoặc hỏi ý kiến từ bạn bè, người thân đã từng mua nhà sổ chung về việc có khả năng được cấp sổ liên quan đến nhà hoàn thiện hay không.
- Kiểm tra cách diện tích nhà bạn mua được thể hiện trong văn bản thừa phát lại.
- Những ghi chú này sẽ giúp bạn tránh những rủi ro về quyền sở hữu và các vấn đề giao dịch sau khi mua nhà đất sổ chung.
Cẩn trọng trong mọi khâu mua bán, chuyển nhượng nhà sổ chung
Trong quá trình mua nhà sổ chung, sự thận trọng là điều cần thiết từ khâu ký kết hợp đồng, kiểm tra tài sản, cho đến thủ tục giao dịch, nhằm giảm thiểu tối đa mọi nguy cơ rủi ro không mong muốn.
- Khâu Ký Kết Hợp Đồng: Người mua cần tập trung vào việc xác minh xem người bán có đủ điều kiện và chấp thuận cần thiết cho giao dịch hay không. Thực tế thường thấy người chuyển nhượng có thể muốn tiến trình này nhanh chóng và thuận tiện, có thể bỏ qua các quy định pháp lý. Trong tình huống này, việc không tuân thủ có thể khiến người mua phải đối mặt với những vấn đề pháp lý không mong muốn và rủi ro việc bị kiện.
- Khâu Kiểm Tra Tài Sản: Việc kiểm tra tài sản có thể chuyển nhượng, tình trạng thế chấp, tình hình quy hoạch là điều rất quan trọng. Thỉnh thoảng, người mua có thể bỏ qua bước này do hạn chế về hiểu biết về luật pháp. Ngoài ra, cần kiểm tra chi tiết về diện tích, thông tin liên quan đến các cộng sở hữu.
- Thủ Tục Giao Dịch: Các bên cần thực hiện việc đến văn phòng thừa phát lại gần nhất để thực hiện vi bằng về việc giao nhận tiền, bàn giao nhà và ghi rõ các thông số thực tế. Vì nhà sổ chung không có sổ riêng biệt, thủ tục này không thể thực hiện tại văn phòng công chứng mà được thực hiện tại văn phòng thừa phát lại. Vi bằng ở đây là một loại văn bản được lập bởi thừa phát lại, ghi chép lại các sự kiện, hành vi và có thể được sử dụng như chứng cứ trong việc xét xử.
- Quá Trình Quản Lý Tài Sản: Nếu có kế hoạch chuyển nhượng cho người khác, chủ sở hữu cần chú ý đáp ứng các điều kiện và ưu tiên theo thông báo. Điều này đặc biệt phức tạp, đặc biệt khi các cộng sở hữu không cùng ở trong cùng một vùng địa lý.
Đây là một số kinh nghiệm mua nhà sổ chung mà bạn cần nắm vững. Sự lựa chọn mua nhà sổ chung, với giá trị hợp lý và phù hợp với tài chính của người có thu nhập trung bình, đã giúp phương thức này trở nên phổ biến. Tuy nhiên, những người có tài chính hạn chế cần đặc biệt cẩn trọng để tránh các rủi ro tiềm ẩn và nguy cơ mất tài sản tích cóp suốt nhiều năm.
ATM NHÀ chúc bạn thành công trong việc tìm mua một tổ ấm tại trung tâm thành phố và sự am hiểu về kinh nghiệm mua nhà sổ chung sẽ giúp quá trình sử dụng và chuyển nhượng tài sản sau này diễn ra một cách suôn sẻ và hiệu quả nhất.
