Chuyển nhượng là hành động chuyển giao quyền sở hữu hoặc sở hữu tài sản hợp pháp, bao gồm cả bất động sản, từ một cá nhân hoặc tổ chức cho cá nhân hoặc tổ chức khác theo một thỏa thuận nhất định. Thông thường, thỏa thuận này được ghi lại dưới dạng một hợp đồng.
Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về khái niệm chuyển nhượng, hãy tiếp tục đọc bài viết trên atmnha.vn. Trang web này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cung cấp mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất, và cung cấp những lưu ý quan trọng để đảm bảo giao dịch diễn ra một cách an toàn và tuân thủ đúng quy định pháp luật.
Khái niệm chuyển nhượng trong lĩnh vực bất động sản
Để đảm bảo việc chuyển nhượng bất động sản diễn ra một cách an toàn và tuân thủ đúng quy định pháp luật, hiểu rõ các quy định mới nhất về quy trình chuyển nhượng là rất quan trọng. Đặc biệt, quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro và đảm bảo các giao dịch diễn ra đúng trình tự và pháp lý.
Khái niệm về chuyển nhượng
Chuyển nhượng đơn giản là hành động chuyển giao tài sản từ một cá nhân hoặc tổ chức cho cá nhân hoặc tổ chức khác. Người nhận chuyển nhượng sẽ được quyền sở hữu và hưởng các quyền lợi mà chủ sở hữu trước đây đã được hưởng.
Trong một số văn bản, thuật ngữ "chuyển dịch" (trong lĩnh vực kinh tế) hoặc "sang nhượng" (trong lĩnh vực bất động sản) có thể được sử dụng thay cho thuật ngữ "chuyển nhượng". Trên các văn bản chính thống, thuật ngữ "chuyển nhượng" được dịch sang tiếng Anh là "transfer". Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được dịch sang tiếng Anh là "Contract for transfer of land use rights".
Như thế nào là chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hành động pháp lý mà một cá nhân hoặc tổ chức chuyển nhượng cho cá nhân hoặc tổ chức khác. Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng sẽ hưởng tất cả các quyền liên quan đến mảnh đất một cách hợp pháp.
Các quyền này bao gồm quyền sở hữu và quyền thu các lợi ích khác liên quan đến mảnh đất mà bên chuyển nhượng đã có.
Hiện nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các nhà ở, công trình xây dựng và tiện ích khác đi kèm với mảnh đất đó. Nhà ở và công trình sinh hoạt có thể bao gồm nhà riêng, chung cư và các loại công trình khác.
Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng vẫn sở hữu đầy đủ tài sản đi kèm với mảnh đất như cây trồng lâu năm, tường rào, giếng nước... Người nhận cũng có quyền tương tự như chủ sở hữu trước đó đối với bất động sản liền kề.
Đáng lưu ý, khi chuyển nhượng đất đai, chúng ta gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phải quyền sở hữu đất như trong trường hợp chuyển nhượng nhà ở. Điều này xuất phát từ việc theo Điều 4 của Luật Đất đai năm 2018, mặc dù đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, nhưng nó vẫn được quản lý bởi Nhà nước. Nhà nước trao cho người dân quyền sử dụng đất (quyền sử dụng, cho thuê hoặc chuyển nhượng). Vì vậy, văn bản chứng minh quyền sở hữu hợp pháp với mảnh đất đó được gọi là Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở cùng với các tài sản đi kèm.
Điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được thực hiện dựa trên các điều kiện sau đây, như được quy định trong khoản 1 và khoản 3 của Điều 188 trong Luật Đất đai năm 2013:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có thể thực hiện khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho người chuyển nhượng.
- Đất không gặp tranh chấp: Quyền sử dụng đất chỉ có thể được chuyển nhượng khi đất không có tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các bên liên quan.
- Thời hạn sử dụng đất chưa hết: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có thể xảy ra khi thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc. Nếu thời hạn đã hết, việc chuyển nhượng sẽ không được phép trừ khi có quy định khác của pháp luật.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Nếu quyền sử dụng đất đã bị kê biên để bảo đảm thi hành án, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được thực hiện.
- Đăng ký chuyển nhượng: Quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi đã đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Những loại đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng
Hiện tại, khả năng chuyển nhượng đất và quyền sở hữu đất được xác định dựa trên việc phân loại đất. Dưới đây là các trường hợp cho phép chuyển nhượng:
- Các cá nhân hoặc tổ chức đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất mà không phải trả tiền thuê không có quyền chuyển nhượng, cho, tặng, bán, thế chấp hoặc góp vốn bằng mảnh đất đó. Khi Nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng mảnh đất này, cần thông báo trước cho bên đang được cấp quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 173 của Luật Đất đai.
- Tuy tổ chức kinh tế thuộc trường hợp trên nhưng đã nộp tiền thuê đất và sử dụng đất, họ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản đi kèm đất, theo quy định tại Điều 174 của Luật Đất đai.
- Riêng đối với một số đơn vị hành chính sự nghiệp công lập có độc lập về tài chính và đã trả tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê, họ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này. Tuy nhiên, quá trình chuyển nhượng cần được sự chấp thuận bằng văn bản từ cơ quan nhà nước quản lý đất đai tại địa phương, theo quy định tại Điều 174 của Luật Đất đai.
- Các cá nhân đã được Nhà nước giao đất theo định mức hoặc thuê đất và đã nộp đầy đủ tiền thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, bao gồm cả quyền chuyển nhượng hợp pháp mảnh đất đó, theo quy định tại Điều 179 của Luật Đất đai.
- Cá nhân và tổ chức đã thuê đất và trả tiền hàng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình.
Qúa trình thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quá trình thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuân theo các bước sau đây:
Bước 1: Công chứng hợp đồng
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến một cơ quan công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất cần chuyển nhượng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Một số giấy tờ cần thiết cho việc công chứng bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng được in theo mẫu.
- Bản thảo hợp đồng chuyển nhượng nếu có.
- Bản sao chứng minh nhân dân hoặc giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản sao một số giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng đất.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Để thực hiện quy trình sang tên sổ đỏ, cần thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ kê khai bao gồm các tài liệu sau:
- 2 bản tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua ký).
- 2 bản tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán ký).
- 1 bản chính hợp đồng công chứng đã được lập.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cùng với tài sản gắn liền
- Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng quyền sửa dụng đất.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên
Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động do phía người bán ký. Bên mua có thể ký thay trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính.
- Hợp đồng chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản gốc quyền sở hữu nhà cùng với tài sản gắn liền với đất.
- Bản gốc giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
- Bản sao chứng minh nhân dân hoặc giấy tờ tùy thân và sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
Bước 4: Nhận kết quả
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, nộp biên lai tại Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lệ Phí Chuyển Nhượng Là Gì, Phí Bao Nhiêu?
Lệ phí chuyển nhượng là số tiền phải nộp cho Nhà nước để thực hiện quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lệ phí này được chia đều giữa hai bên có liên quan. Bao gồm:
Một số lưu ý khi chuyển nhượng trong bất động sản
Trước khi tiến hành chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng đối với bất kỳ loại đất đai và bất động sản nào, hãy lưu ý các điều sau đây:
Kiểm tra các giấy tờ pháp lý của mảnh đất
Hiện nay, các giấy tờ quan trọng liên quan đến một mảnh đất bao gồm Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, sơ đồ mảnh đất trong bản đồ địa chính, các dự án quy hoạch liên quan đến khu đất, v.v. Hãy xác minh xem thông tin về mảnh đất có khớp với thực tế hay không. Điều này giúp bạn tránh lừa đảo, mất đất hoặc mua nhầm đất đang thuộc dự án quy hoạch của địa phương. Lưu ý kiểm tra xem đất có phải là đất thổ cư hay không trước khi cư trú hoặc xây dựng nhà ở.
Kiểm tra quyền sở hữu đất
Trước khi nhận chuyển nhượng một mảnh đất, hãy kiểm tra xem bên chuyển nhượng có đầy đủ quyền sử dụng đất hay không. Đặc biệt, hãy xem xét xem mảnh đất có là tài sản riêng hay chung giữa hai vợ chồng. Nếu là tài sản chung, việc chuyển nhượng phải có sự đồng thuận của tất cả các bên liên quan để được công nhận theo pháp luật.
Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hãy kiểm tra kỹ quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng. Trường hợp một trong số các người sở hữu mảnh đất không có mặt trong quá trình chuyển nhượng, họ phải cung cấp giấy ủy quyền có công chứng theo hồ sơ chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng cũng có thể kiểm tra xem bên chuyển nhượng đã nộp đầy đủ thuế cho mảnh đất hay chưa, và tuân thủ hợp đồng với bên thứ ba cung cấp điện và nước. Nếu bên chuyển nhượng chưa thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ này, bạn có quyền yêu cầu họ hoàn thành trước khi nhận chuyển nhượng. Đặc biệt, hãy xác minh rõ xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bị cầm cố, thế chấp hoặc đặt cọc hay không.
Kiểm tra tính ổn định của thửa đất
Một số mảnh đất có thể đang phát sinh tranh chấp nhưng vẫn được rao bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng. Trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng của bạn có thể bị coi là vô hiệu. Do đó, hãy liên hệ với Ủy ban nhân dân xã, phường hoặc tương đương để xác minh tính ổn định của thửa đất trước khi tiến hành giao dịch.
Cẩn thận khi thanh toán cho hợp đồng chuyển nhượng
Vì số tiền chuyển nhượng và quyền sở hữu tài sản đi kèm đất có giá trị lớn, hãy thực hiện thanh toán thông qua ngân hàng để đảm bảo an toàn. Sử dụng đồng Việt Nam làm đơn vị tiền tệ ưu tiên trong trường hợp này để tránh chênh lệch tỷ giá. Ngay khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, hai bên nên nộp thuế theo thỏa thuận ban đầu để tránh bị phạt vì nộp thuế chậm.
Đây là một số lưu ý tổng hợp liên quan đến việc chuyển nhượng trong lĩnh vực bất động sản. Hy vọng rằng những thông tin atmnha.vn cung cấp sẽ giúp bạn và gia đình thực hiện giao dịch chuyển nhượng một cách suôn sẻ và an toàn!
