Thị trường bất động sản dự kiến khó khăn về nguồn cung và thanh khoản trong năm tiếp theo, dẫn đến việc giảm giá của các sản phẩm đầu cơ, tuy nhiên, mức giảm dự kiến không sâu như đã xảy ra trong năm 2023.
Năm 2023 chứng kiến sự chậm trễ và suy giảm ảm đạm trong tất cả các phân khúc thị trường bất động sản. Trong suốt 12 tháng qua, nhiều loại đầu tư và sản phẩm đầu cơ đã giảm giá mạnh từ 40-50%, đặc biệt là ở các lĩnh vực như đất nền, biệt thự, nhà liền kề ở khu vực ngoại ô, và bất động sản nghỉ dưỡng.
Trái ngược với xu hướng trên, các phân khúc như chung cư và nhà riêng để sử dụng chính bản thân đã duy trì sự ổn định, thậm chí tăng giá tại Hà Nội. Một số dự án chung cư tại TP HCM đã giảm giá khoảng 15-20%, chủ yếu do nhóm nhà đầu tư đang phải đối mặt với áp lực tài chính.
Theo ông Lê Quốc Kiên, một chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, tình hình giảm giá tại TP HCM và khu vực lân cận diễn ra rộng rãi. Nhà phố trong các quận đang ghi nhận sự giảm giá từ 5-15%, theo xu hướng giảm chung được định giá bởi các ngân hàng. Một số chung cư có giá trên 55 triệu đồng mỗi m2, ở những vị trí xa trung tâm với dân số thưa thớt, đã giảm giá từ 15-25% so với thị trường chung. Đối với phân khúc đất nền ở vùng ven, cách trung tâm khoảng 20 km, đã ghi nhận mức giảm giá từ 15-30% so với mức đỉnh đầu năm 2022. Trong nhiều trường hợp, ông Kiên lưu ý rằng mức giá mua có thể giảm từ 3,4-3,5 tỷ đồng mỗi lô đất vùng ven xuống dưới 3 tỷ đồng để có giao dịch thành công.
Bất động sản khu đông TPHCM. Ảnh: Tổng hợp.
Dự kiến đà giảm giá trong các phân khúc đầu tư và đầu cơ, đặc biệt là trong phân khúc cao cấp, có khả năng tiếp tục kéo dài đến năm 2024, nhưng mức độ giảm dần sẽ thu hẹp. Ông Phạm Đức Toản, người sáng lập EZ Property với hơn 20 năm kinh nghiệm quản lý môi giới và phát triển dự án, cho biết đà giảm giá trong các phân khúc như đất nền, biệt thự, và liền kề ở vùng ven, cũng như bất động sản nghỉ dưỡng, đã trải qua giai đoạn giảm sâu nhất. Tuy nhiên, vì các phân khúc này không được ưu tiên trong thanh khoản thị trường, nên dự kiến diễn biến giảm giá sẽ tiếp tục là xu hướng chung trong năm 2024.
Theo đánh giá của chuyên gia, đất nền ở vùng ven, đặc biệt là khu vực gần Vành đai 4 và một số địa phương theo trào lưu "bỏ phố về rừng," có thể tiếp tục giảm giá thêm 10-20% trong năm 2024 để tăng cường thanh khoản. Phân khúc biệt thự và liền kề ven Hà Nội, sau khi giảm mạnh 50-60% đầu năm, dự kiến sẽ giảm trung bình 20-30% từ cuối năm nay đến đầu năm sau. Tuy nhiên, mức giảm này vẫn thấp so với tốc độ tăng giá khi thị trường đạt đỉnh hai năm trước, do đó mặt bằng chung vẫn duy trì ở ngưỡng cao.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của kênh Batdongsan, dự báo rằng thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong thời gian tới, đặc biệt sau khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ đầu năm 2025, có thể làm chặt chẽ hoạt động phân lô bán nền và giảm sự quan tâm đối với phân khúc này. Mặt bằng giá đất nền cũng có xu hướng giảm, đặc biệt là đối với những lô đất lớn.
Trái ngược với các phân khúc đầu tư và đầu cơ, bất động sản phục vụ nhu cầu sử dụng cuối cùng dự kiến sẽ tiếp tục là động lực dẫn dắt thị trường. Ông Lê Quốc Kiên cho biết nhà ở riêng lẻ và chung cư tầm trung (dưới 50 triệu đồng mỗi m2) ở khu vực trung tâm sẽ duy trì thanh khoản ổn định, với mặt bằng giá dao động ổn định trong 2-3 quý đầu năm sau. Với phần lớn dự án sơ cấp tập trung vào phân khúc cao cấp, thị trường thứ cấp dự kiến sẽ trở nên sôi động hơn, nhờ vào nguồn cung dồi dào, giá tốt, và đa dạng lựa chọn cho người mua.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự đoán rằng giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng khoảng 3-8% trong năm 2024, chủ yếu do nguồn cung vẫn chưa được giải quyết trong ngắn hạn. Dữ liệu của VARS chỉ ra rằng số lượng dự án nhà ở thương mại mới được cấp phép rất ít và đang có xu hướng giảm, đặc biệt là trong phân khúc bình dân và trung cấp. Tổng số căn hộ bình dân mở bán trong năm 2022 chỉ bằng 10% so với năm 2019. Lãi suất thấp và lạm phát cao từ giai đoạn trước cũng là yếu tố đóng góp vào sự tăng giá của nhà đất.
VARS nhận định rằng "nguyên nhân cốt lõi vẫn là khan hiếm nguồn cung mới khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh. Doanh nghiệp có dự án chung cư mở bán trong giai đoạn này được coi là người chiến thắng."
Các chuyên gia dự đoán rằng thị trường bất động sản trong năm 2024 sẽ chưa thể phục hồi ngay lập tức, nhưng sẽ là giai đoạn chuẩn bị cho sự chuyển mình từ năm 2025, khi các luật sửa đổi có hiệu lực. Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết rằng nửa cuối năm 2024 sẽ là giai đoạn thị trường ở trạng thái thăm dò, với thanh khoản tập trung chủ yếu vào sản phẩm chung cư để đáp ứng nhu cầu thực tế. Giai đoạn củng cố dự kiến sẽ diễn ra trong quý IV/2024 - quý I/2025, trong điều kiện chính sách tiền tệ được đẩy mạnh và các khó khăn về nguồn tiền được giải quyết. Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan dự đoán rằng sự phục hồi thị trường bất động sản có thể bắt đầu từ quý II đến quý IV của năm 2025.
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, lưu ý rằng vấn đề pháp lý đã làm tắc trở nguồn cung trên thị trường trong nhiều năm, đặc biệt là trong năm 2023 được xem là năm "đau đớn" khi số lượng dự án mới giới thiệu ra thị trường giảm mạnh. Ông Võ cho rằng nếu Luật Đất đai và Luật Các tổ chức tín dụng có thể hoàn thiện và thông qua trong năm 2024, sự chuyển mình của thị trường có thể bắt đầu từ 1-2 năm sau đó, vì thị trường cần thời gian để "thấu hiểu" luật mới.
