Trong thời đại hiện nay, khi giá nhà đất ngày càng tăng cao và nhu cầu về chỗ ở phù hợp với túi tiền ngày càng cấp thiết, chung cư mini đã trở thành một trong những lựa chọn phổ biến cho nhiều người.
Tuy nhiên, trước khi bạn quyết định chọn sống tại một căn hộ chung cư mini, hãy cùng ATM NHÀ tìm hiểu và thảo luận về các ưu điểm, nhược điểm, cũng như những nguy cơ tiềm ẩn mà loại hình này mang lại.
Chung cư mini là gì?
Chung cư mini là một dạng nhà ở gồm nhiều căn hộ nhỏ, thường do các chủ đầu tư hoặc cá nhân xây dựng trên đất sở hữu của họ. Với diện tích nhỏ và giá cả phải chăng, chung cư mini thường phù hợp cho sinh viên, người lao động, và những người có thu nhập trung bình hoặc thấp.
Khái niệm chung cư mini đã được quy định rõ trong Điều 22 của Nghị định 71, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND. Theo đó, chung cư mini là loại nhà ở được xây dựng bởi cá nhân hoặc gia đình cá nhân, bao gồm ít nhất 2 tầng, với mỗi tầng chứa ít nhất 2 căn hộ. Các căn hộ trong chung cư mini được thiết kế để đáp ứng đầy đủ nhu cầu sinh hoạt của cư dân, với phòng ngủ riêng, phòng vệ sinh, phòng tắm, và khu bếp riêng biệt. Diện tích mặt sàn tối thiểu của mỗi căn hộ là 30m2.
Ngoài ra, các chung cư mini phải tuân theo các quy định về nhà chung cư được đề xuất trong Điều 70 của Luật Nhà ở năm 2014.
Hiện nay, giá căn hộ chung cư mini ở Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh, và các khu vực trung tâm thường dao động trong khoảng từ 16 đến 25 triệu đồng/m2. Các căn hộ chung cư mini phổ biến thường có giá khoảng từ 600 đến 900 triệu đồng/căn, tùy thuộc vào diện tích và vị trí cụ thể. Trên thị trường bất động sản hiện nay, giao dịch căn hộ mini thường nhanh chóng và tiện lợi do thủ tục mua bán đơn giản và không tốn nhiều thời gian.
Xem xét Trước Khi Thuê Chung Cư Mini: Ưu Điểm và Nhược Điểm
Chung cư mini, một dạng nhà ở nhỏ gọn và hiện đại, đang trở thành sự lựa chọn phổ biến cho nhiều người khi tìm kiếm nơi ở.
Tuy nhiên, trước khi quyết định thuê căn hộ chung cư mini, bạn nên xem xét kỹ các ưu điểm và nhược điểm của loại hình nhà ở này.
Ưu Điểm:
Giá Cả Phải Chăng: Một trong những lợi ích nổi bật của chung cư mini là giá thuê thường rất hợp lý, dao động từ 2 đến 5 triệu đồng/tháng. Điều này làm cho chúng trở thành sự lựa chọn phù hợp cho người có thu nhập trung bình và thấp.
Vị Trí Thuận Lợi: Chung cư mini thường nằm ở các khu vực trung tâm hoặc gần trung tâm, giúp bạn dễ dàng tiếp cận các tiện ích và dịch vụ công cộng. Hệ thống giao thông thuận tiện cũng là điểm cộng cho việc di chuyển hàng ngày.
Yên Tĩnh và Thoải Mái: Vì số lượng căn hộ hạn chế và diện tích nhỏ, chung cư mini thường có môi trường yên tĩnh và thoải mái. Điều này thích hợp cho người muốn tận hưởng cuộc sống riêng tư và không bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn từ hàng xóm.
Nhược Điểm:
Giá Điện Nước Khá Cao: Một số chung cư mini có giá điện nước khá cao, có thể ngang bằng hoặc thậm chí cao hơn so với giá ở những nhà trọ cùng khu vực. Điều này có thể gây áp lực tài chính cho bạn.
Diện Tích Hạn Chế: Các căn hộ chung cư mini thường có diện tích nhỏ, thích hợp cho số người hạn chế. Nếu bạn cần không gian rộng rãi hoặc có gia đình lớn, có thể bạn cần xem xét lựa chọn khác.
Sự Hạn Chế về Dịch Vụ: Do kích thước nhỏ, chung cư mini thường không cung cấp các dịch vụ tiện ích như phòng gym, hồ bơi hay khu vui chơi cho trẻ em như các chung cư lớn hơn.
Trước khi quyết định thuê chung cư mini, hãy xem xét cẩn thận nhu cầu của bạn và ngân sách cá nhân. Nếu bạn cần một nơi ở tiện lợi, không quá đắt đỏ và không quá lớn, chung cư mini có thể là lựa chọn tốt cho bạn. Tuy nhiên, nếu bạn đang tìm kiếm một không gian rộng rãi và tiện ích đầy đủ, có thể bạn nên xem xét các loại hình nhà ở khác.
Sự Bùng Nổ của Chung Cư Mini: Nguyên Nhân và Những Rủi Ro Đi Kèm
Mặc dù chung cư mini thường không được cấp sổ đỏ, nhưng nhiều người vẫn ưa chuộng loại hình này vì giá cả hợp lý, vị trí thuận lợi cho việc di chuyển đến nơi làm việc và đưa đón con cái đi học.
Theo thông tin thu thập từ các nhóm và trang web bất động sản tại Hà Nội, chung cư mini với diện tích từ hơn 35 m2 đến gần 70 m2 đang rất phổ biến trên thị trường, với mức giá dao động từ 600 triệu đồng đến trên một tỷ đồng. Giá này đã tăng khoảng 15-20% so với giai đoạn 2015-2016.
Chung cư mini thường có chiều cao từ 5 đến 10 tầng, bao gồm hàng chục đến hơn trăm căn hộ, nằm trong những khu vực có mật độ dân cư cao, tập trung người lao động và sinh viên ở các quận như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm và nhiều nơi khác. Quy trình xin cấp phép xây dựng cho chung cư mini cũng đơn giản hơn nhiều so với các dự án chung cư thương mại.
Tại Hà Nội, một số con đường như Trần Thái Tông, Dương Quảng Hàm, Cầu Giấy, Hồ Tùng Mậu (quận Cầu Giấy), cũng như các phố Khương Hạ, Khương Trung (quận Thanh Xuân) đã trở thành "tâm điểm" của chung cư mini với hàng chục tòa nhà chào bán và cho thuê. Tuy nhiên, cho đến nay, Hà Nội vẫn chưa công bố chính thức về số lượng chung cư mini, mặc dù vào năm 2018, Sở Xây dựng đã đề xuất các quận và huyện thống kê thông tin về chúng.
TP HCM cũng trải qua một giai đoạn tương tự trong giai đoạn từ 2010-2020, khi chung cư mini và nhà hộp diêm nở rộ tại các quận nội thành. Hiện tại, TP HCM có khoảng 42.200 căn hộ chung cư mini cho thuê, theo thông tin từ cơ quan công an TP HCM vào ngày 12/9.
Giá rẻ là một trong những lý do chính đẩy mạnh sự phát triển của chung cư mini, và đối tượng chính của nó thường là các gia đình trẻ và người mới đi làm.
Phạm Đức Toản, người sáng lập EZ Property, cho biết rằng hầu hết các khách hàng mua chung cư mini thường là những người chưa có đủ điều kiện mua căn hộ tại các dự án thương mại. Trong khi đó, giá của căn hộ thương mại ngày càng tăng, khiến cho nhu cầu về căn hộ giá rẻ ngày càng tăng.
Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng sự bùng nổ của chung cư mini có nguồn gốc từ sự mời gọi của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân. Ngoài ra, cũng có do các đầu nậu và một số doanh nghiệp liên quan đã kết hợp với hộ gia đình và cá nhân để xây dựng các chung cư mini trái phép.
HoREA cho biết, Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định 90 ban hành năm 2006 không có quy định nào cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân dưới dạng chung cư mini. Tuy nhiên, năm 2010, Nghị định 71 thay thế Nghị định 90 đã bắt đầu cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân, với kiểu dáng chung cư mini, với nhiều tầng và nhiều căn hộ nhỏ tại các đô thị. Tiếp theo, Luật Nhà ở năm 2014 đã công nhận quyền sở hữu với trường hợp nhà ở của hộ gia đình và cá nhân có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên, đáp ứng đủ tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở. HoREA cho rằng, đây là cơ sở pháp luật giúp loại hình chung cư mini phát triển mạnh mẽ, trong đó có nhiều công trình bất hợp pháp xây dựng.
Bên cạnh đó, lợi nhuận hấp dẫn, có thể lên đến 50% giá trị lô đất, cũng đã đóng góp vào sự phát triển của chung cư mini. Phạm Đức Toản ví dụ rằng vào giai đoạn 2015-2016, một số khu vực ở Cầu Giấy vẫn có giá đất là 40-50 triệu đồng mỗi m2. Chủ nhà xây dựng một tòa chung cư mini cao 10 tầng với mức đầu tư 11-13 triệu đồng mỗi m2. Với giá bán khoảng 18-20 triệu đồng mỗi m2, chủ nhà có thể thu về hơn nửa tỷ đồng từ một căn hộ có diện tích trên 30 m2.
Tuy đã có cơ sở pháp lý cho việc công nhận quyền sở hữu, nhưng hiện nay rất ít căn hộ chung cư mini ở Hà Nội được cấp sổ đỏ riêng lẻ. Nguyên nhân là nhiều chủ đầu tư xây dựng các công trình không tuân thủ giấy phép được cấp, tăng mật độ, vượt quy định về chiều cao để tối ưu hóa lợi nhuận, và không tuân thủ các yêu cầu về hồ sơ phòng cháy chữa cháy. Đa số người mua chung cư mini chỉ có hợp đồng chuyển nhượng với chủ đầu tư hoặc có thể được đưa vào sổ đỏ chung của lô đất. Tại Hà Nội cũng đã xuất hiện trường hợp một cuốn sổ đỏ có tên của hàng chục người chung sở hữu các căn hộ chung cư mini trên lô đất đó.
Mặc dù Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gần nhất vẫn cho phép cấp quyền chứng nhận sở hữu cho các loại nhà ở như chung cư mini, nhưng theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, điều này không nên được khuyến khích, bởi nó có thể thúc đẩy sự phát triển của chung cư mini và gây thêm những vấn đề cho các đô thị lớn như an toàn, phòng cháy chữa cháy, và cơ sở hạ tầng xã hội như trường học, y tế và hành chính.
