Bất động sản vùng ven ngoại thành đang là một lĩnh vực đầu tư nóng hổi, thu hút nhiều nhà đầu tư đổ số tiền tỉ vào các khu vườn trái cây, ruộng rau hay ao cá với hy vọng đón đầu các khu dân cư trong tương lai. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản vùng ven cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý. Những rủi ro này có thể khiến bạn trắng tay khi đầu tư vào bất động sản vùng ven mà không rõ ràng về pháp lý. Vậy bạn đã biết hết những rủi ro pháp lý chưa? Cùng ATM NHÀ tìm hiểu 9 rủi ro pháp lý khi mua bđs vùng ven qua bài viết dưới đây.
1. Mua nhầm đất nông nghiệp
Khi mua dự án đất nền vùng ven, cần chú ý đến pháp lý của dự án bởi nó liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất sang thổ cư. Vì chỉ có đất thổ cư mới được phép xây dựng nhà ở, giao dịch dễ dàng, có tính thanh khoản cao và tiềm năng sinh lời khả quan. Do đó, việc tìm hiểu kỹ về pháp lý bất động sản vùng ven trước khi quyết định đầu tư là điều cần thiết.
Việc xây dựng công trình trên đất nông nghiệp đòi hỏi rất nhiều điều kiện để được phép chuyển nhượng hợp pháp cho cả bên chuyển nhượng (tham khảo Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013) và bên nhận chuyển nhượng (tham khảo Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013). Ngoài ra, diện tích đất nông nghiệp được phép chuyển nhượng cũng được quy định tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Do đó, khi đầu tư vào đất nông nghiệp, cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp lý để đảm bảo quyền lợi của mình.
2. Đất bị cấm giao dịch
Điều 2 Luật đất đai 2013 đã bổ sung những hành vi bị cấm và có rủi ro pháp lý bất động sản vùng ven như "Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai; vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích; không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này; sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai; không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật; cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Để tránh bị cấm giao dịch, người mua cần lưu ý về tính pháp lý của dự án, đặc biệt là hành vi "“sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước”.
3. Các dự án bất động sản chưa được cấp phép
Để tránh rủi ro pháp lý khi mua bất động sản vùng ven, người mua cần chú ý đến bản quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, một trong những giấy tờ cần thiết để được xây dựng. Bộ hồ sơ pháp lý đầy đủ để được cấp phép đầu tư bao gồm nhiều văn bản, trong đó có bản quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho các dự án lớn hơn 5 ha hoặc tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 cho các dự án nhỏ hơn 5 ha.
Trước khi ký hợp đồng mua bán, nhà đầu tư bất động sản cần kiểm tra phê duyệt của quy hoạch chi tiết 1/500 và quyết định giao đất hoặc sổ đỏ tổng thể. Nếu bộ hồ sơ pháp lý dự án chưa đầy đủ, người mua nên hạn chế đầu tư để tránh các hệ lụy khó lường trong tương lai.
4. Đất nền không đủ diện tích tối thiểu sau tách thửa
Tình trạng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rủi ro tiềm ẩn khi diện tích tách thửa không đạt yêu cầu tối thiểu do quy định này khác nhau giữa 63 tỉnh/thành trên toàn quốc. Để phân chia diện tích tối thiểu của mỗi địa phương, quy định này được áp dụng theo từng khu vực, bao gồm đất ở chưa có nhà hoặc đất có nhà hiện hữu. Nếu diện tích sau khi tách thửa không đáp ứng được quy định thì việc xin cấp sổ hồng sẽ gặp nhiều khó khăn.
5. Đất nền không có sổ hồng riêng
Việc mua đất nền không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một rủi ro pháp lý, có thể dẫn đến nhiều vấn đề như mất nhiều thời gian và công sức để có được sổ riêng, khó khăn trong việc xây dựng hoặc chuyển nhượng. Thêm vào đó, định vị và đo đạc diện tích của đất nền chưa có sổ đỏ cũng rất khó trên mảnh đất chung.
Vì vậy, để tránh rủi ro pháp lý này, khách hàng nên đầu tư vào đất nền dự án đã có sổ hồng riêng để có thể thực hiện xây dựng hoặc giao dịch theo ý muốn ngay sau khi nhận đất.
6. Đất nền chưa giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán
Việc tìm hiểu tình trạng pháp lý đất nền là rất quan trọng, đặc biệt khi tính đến việc thế chấp bất động sản. Tuy nhiên, trong trường hợp bất động sản đang thế chấp, nó vẫn có thể được rao bán nhưng phải đảm bảo việc giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán.
Do đó, để tránh rủi ro pháp lý khi mua bđs vùng ven, khách hàng cần tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý của dự án trước khi quyết định xuống tiền, thậm chí cần chắc chắn trước khi đặt cọc.
Để tra cứu thông tin về thế chấp bất động sản, khách hàng có thể sử dụng trang thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường, theo quy định tại điều 64 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về "Đăng ký biện pháp bảo đảm"
7. Đất chưa được Sở xây dựng cho phép xây nhà
Khi chưa đáp ứng được các điều kiện về giấy tờ hoặc địa điểm xây dựng, đất sẽ chưa được cấp phép xây dựng. Vì vậy, Nhà nước không đồng ý cấp phép cho việc xây dựng trên đất đó. Nếu bạn mua một bất động sản riêng lẻ (ngoài các dự án đô thị), bạn có thể xem thông tin trong quyền sử dụng đất. Nếu đất là thổ cư, bạn có thể xây dựng trên đó. Tuy nhiên, nếu bạn mua đất trong một dự án khu đô thị, bạn nên kiểm tra thông tin quy hoạch.
8. Chủ đầu tư chưa nộp đủ thuế đất trước khi giao dịch
Việc mua bất động sản tại vùng ven đô thường tiềm ẩn rủi ro pháp lý nếu người mua không quan tâm đến nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với dự án. Trong trường hợp dự án vẫn mập mờ về thông tin tài chính, người mua có thể đối mặt với các khó khăn liên quan đến việc cấp sổ đỏ hay xin phép xây dựng.
Do đó, để tránh những rắc rối không đáng có, người mua cần theo dõi và xác minh thông tin về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trước khi ký kết hợp đồng mua bán. Bạn có thể yêu cầu cung cấp các tài liệu liên quan để chứng minh việc hoàn thành, hoặc liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để xin cung cấp thông tin. Thông tin này thường được thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án của UBND cấp tỉnh.
9. Thông tin quy hoạch giao thông sai lệch
Các chủ đầu tư thường giới thiệu thông tin về quy hoạch giao thông xung quanh bất động sản tại các tỉnh lẻ một cách chi tiết đến khách hàng. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng trung thực khi trình bày về các dự án đã được quy hoạch. Ngoài ra, nhiều dự án không đáp ứng được những cam kết được giới thiệu, dẫn đến khả năng sinh lời thấp.
Do đó, để tránh rủi ro pháp lý khi mua bđs vùng ven, người mua cần tìm hiểu thông tin chi tiết về quy hoạch giao thông xung quanh bất động sản trước khi quyết định đầu tư.
Nói chung, đầu tư vào bất động sản vùng ven có thể mang đến cơ hội sinh lời cao. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý cũng không hề thấp. Do đó, để tránh rủi ro pháp lý khi mua bất động sản vùng ven, người mua hoặc nhà đầu tư cần thông minh khi biết cách so sánh và tìm hiểu kỹ lưỡng các thông tin liên quan trước khi quyết định giao dịch.
