Đất dịch vụ là một loại đất mà Nhà nước đền bù cho người dân sau khi thu hồi đất nông nghiệp để sử dụng cho các dự án xây dựng. Đây là những mảnh đất có vị trí đắc địa hoặc thuận lợi cho việc kinh doanh và buôn bán. Để giúp nhà đầu tư tận dụng tối đa tiềm năng của loại bất động sản này, ATM NHÀ sẽ phân tích chi tiết về đất dịch vụ là gì, bao gồm cả các quy định hiện hành liên quan đến đất dịch vụ và những kinh nghiệm giao dịch hiệu quả.
Đất dịch vụ là gì?
Đất dịch vụ còn được gọi là đất thương mại, thường được nhiều người biết đến với chính sách hỗ trợ của Nhà nước đối với những người dân bị thu hồi đất nông nghiệp. Tuy nhiên, việc chỉ định nghĩa đất dịch vụ là gì chỉ dựa trên khái niệm đền bù đất là chưa đủ. Thực tế, đất dịch vụ bao gồm hai loại chính:
- Đất được Nhà nước quy hoạch và cấp cho công dân hoặc các hộ gia đình sở hữu đất nông nghiệp đã bị thu hồi, nhằm phục vụ cho các dự án khác.
- Đất được đấu thầu trong một số khu vực công cộng như chợ hoặc bến xe theo các mô hình đô thị mới.
Tuy nhiên, thuật ngữ "đất dịch vụ" thường chỉ ám chỉ loại đất thứ nhất, tức là đất đặc thù được sử dụng để đền bù cho trường hợp thu hồi đất nông nghiệp.
Hiện nay, chính sách bồi thường bằng đất dịch vụ của Nhà nước tập trung vào việc giải quyết cho cá nhân hoặc hộ gia đình đã sở hữu đất nông nghiệp. Tuy nhiên, những cá nhân hoặc hộ gia đình này đã bị thu hồi ít nhất 30% diện tích đất sở hữu và Nhà nước không thể đền bù bằng diện tích đất nông nghiệp tương đương.
Mô hình đất dịch vụ mang ý nghĩa quan trọng là gì? Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của người dân, điều này có thể ảnh hưởng đến nguồn thu nhập và kinh tế của địa phương. Vì vậy, đất dịch vụ được triển khai nhằm giải quyết vấn đề này bằng cách cung cấp hỗ trợ và đền bù cho người dân, đồng thời tạo ra cơ hội việc làm mới khi mảnh đất được đền bù có thể được sử dụng cho mục đích kinh doanh.
Đặc điểm nhận biết đất dịch vụ
Đất dịch vụ có những đặc điểm nhận biết sau:
- Vị trí đẹp, nằm trong hoặc liền kề khu đô thị, dự án khu đô thị mới.
- Diện tích thường khoảng 40-50m2, tuỳ theo quy định và quy hoạch của từng khu vực.
- Quy hoạch giao thông và hạ tầng tại khu vực đất dịch vụ được đánh giá cao và minh bạch.
Theo Điều 125 Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, người dân có thể sử dụng đất dịch vụ lâu dài như đất ở. Tuy nhiên, nếu muốn chuyển đổi từ đất dịch vụ sang đất ở, người dân phải tuân thủ các thủ tục hành chính theo quy định hiện hành. Ngoài ra, khi muốn xây dựng nhà cao tầng, người dân cần xin giấy phép xây dựng và tuân thủ quy hoạch khu vực.
Phân biệt đất dịch vụ với một số loại đất khác
Để có cái nhìn rõ ràng về đất dịch vụ là gì, các nhà đầu tư nên xem xét và đặt nó trong ngữ cảnh so với một số loại đất phổ biến khác. Hiểu được sự khác biệt giữa các loại đất là một yếu tố quan trọng để đưa ra quyết định mua đất hay không.
Đất thương mại dịch vụ là gì?
Để hiểu rõ hơn về đất thương mại dịch vụ, các nhà đầu tư có thể tham khảo Điều 153 của Luật Đất đai sửa đổi năm 2013. Theo điều khoản này, đất thương mại, dịch vụ là loại đất được sử dụng để xây dựng cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại và các công trình phục vụ mục đích đó.
Đất thương mại, dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Mặc dù có thể sử dụng đất này để ở nhưng khi muốn thay đổi mục đích sử dụng, cần tuân thủ một số thủ tục hành chính tương ứng.
Đất dịch vụ công cộng
Đất dịch vụ công cộng là loại đất đặc biệt, là đất phi nông nghiệp và được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Đất dịch vụ công cộng bao gồm:
- Đất dùng cho giao thông đường bộ, đường thủy, đường hàng không và các công trình liên quan.
- Đất sử dụng cho các công trình văn hóa, y tế, giáo dục, đào tạo và phục vụ nhu cầu dân sinh chung.
- Đất lưu giữ các di tích được UBND các cấp công nhận và bảo vệ.
- Đất dùng để xây dựng các công trình công cộng khác, được quy định cụ thể trong điều 3 Nghị định 53/2011/NĐ-CP.
Đất dịch vụ du lịch
Hiện nay, các quy định về đất dịch vụ du lịch đang được Quốc hội xem xét và hoàn thiện trong Luật Đất đai. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư muốn hiểu định nghĩa đất dịch vụ du lịch, có thể tham khảo định nghĩa sau đây:
Đất dịch vụ du lịch, hay còn gọi là đất du lịch, là loại đất đã được quy hoạch dành riêng cho mục đích du lịch và nghỉ dưỡng. Đồng thời, đất này cần có cơ sở hạ tầng và điều kiện giao thông phù hợp. Đất du lịch không được sử dụng để định cư cho các hộ gia đình. Diện tích đất du lịch có tác động tích cực đến lợi ích kinh tế của địa phương.
Các quy định hiện hành liên quan đến đất dịch vụ là gì?
Hiện nay, nhà đầu tư có thể tham khảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 để tìm hiểu đầy đủ các quy định về đất dịch vụ. Dưới đây là một số vấn đề chính bạn có thể tham khảo:
Về vấn đề cấp sổ đỏ
Câu hỏi phổ biến của nhà đầu tư là liệu đất dịch vụ có được cấp sổ đỏ không? Theo quy định hiện tại, đất dịch vụ là loại đất Nhà nước cấp và được đền bù cho người dân với mục đích sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, quy trình cấp sổ đỏ cụ thể cho đất dịch vụ vẫn chưa được Nhà nước ban hành. Vì vậy, chủ sở hữu đất dịch vụ hiện không có sổ đỏ và không có quyền chuyển nhượng cho người khác. Nếu người dân muốn có sổ đỏ, họ có thể làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ dịch vụ sang ở.
Các thông tin liên quan đến việc xin cấp sổ đỏ cho đất dịch vụ nên được giải đáp tại Cơ quan Tài nguyên và Môi trường địa phương.
Về vấn đề xây nhà ở
Theo quy định, xây nhà trên đất dịch vụ sẽ được xem như là nhà ở kết hợp kinh doanh. Người dân vẫn có thể xây dựng nhà cao tầng và chắc chắn miễn là tuân theo quy hoạch đô thị tại địa phương. Tuy nhiên, để tiến hành xây dựng, bạn cần xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định hiện hành.
Về vấn đề chuyển nhượng, mua bán
Đất dịch vụ có thể được mua bán, chuyển nhượng, tặng, thừa kế hoặc thế chấp bởi công dân nhờ việc được Nhà nước đền bù. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền chuyển nhượng của chủ sở hữu đất dịch vụ, các điều kiện sau đây cần được đáp ứng theo Điều 188 Luật Đất đai sửa đổi năm 2013:
- Chủ sở hữu có Giấy chứng nhận do Nhà nước cấp.
- Mảnh đất không có tranh chấp theo quyết định của người có thẩm quyền.
- Đất không bị kê biên bởi Tòa án.
- Đất đang trong thời hạn sử dụng đã được Nhà nước cấp quyền cho chủ sở hữu.
Trong trường hợp chủ sở hữu chưa có Giấy chứng nhận, tức đang chờ quyết định cấp đất hoặc giao đất, người này không có khả năng thực hiện mua bán, chuyển nhượng. Việc viết tay giấy mua bán, chuyển nhượng trong trường hợp này sẽ không có giá trị pháp lý theo Luật dân sự năm 2015.
Những cơ hội khi đầu tư đất dịch vụ
Khái niệm đất dịch vụ là gì đã trở thành một xu hướng đầu tư hấp dẫn tại các thành phố lớn, mang lại nhiều cơ hội lớn cho nhà đầu tư vì:
- Vị trí đẹp: Đất dịch vụ nằm gần khu đô thị, lý tưởng cho việc kinh doanh, buôn bán và các dịch vụ, tạo thu nhập cao. Đặc biệt, đất dịch vụ ở các thành phố lớn có sức hút đặc biệt.
- Cơ sở hạ tầng phát triển: Khu đất dịch vụ được đầu tư xây dựng hệ thống đường và cơ sở hạ tầng tốt, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh tế.
- Sở hữu lâu dài: Thời hạn sử dụng đất dịch vụ lâu dài, cho phép sử dụng không chỉ cho mục đích kinh doanh mà còn xây dựng nhà cao tầng để ở, không phải trả phí sử dụng đất. Nếu bị thu hồi sẽ được đền bù theo quy định pháp luật.
- Lợi nhuận kinh doanh: Với vị trí gần khu dân cư và đô thị, đất dịch vụ thu hút đông đảo khách hàng và mang lại lợi nhuận cao khi kinh doanh.
Rủi ro khi đầu tư đất dịch vụ
Khi chưa tìm hiểu kỹ đất dịch vụ là gì, ngoài những cơ hội đầu tư, cần lưu ý đến các rủi ro sau:
- Thiếu khung pháp lý rõ ràng về mua bán đất dịch vụ: Việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến giao dịch đất dịch vụ gặp khó khăn do thiếu quy định pháp lý cụ thể.
- Thiếu sổ đỏ cho đất dịch vụ: Nhiều trường hợp đất dịch vụ chưa có sổ đỏ hoặc giấy tờ liên quan không đầy đủ. Giao dịch mua bán chỉ dựa trên hợp đồng viết tay không có giá trị pháp lý chính thức.
- Giá đất dịch vụ cao hơn thực tế: Giá đất dịch vụ thường rất cao, vì vậy, những người mua bán quan tâm đến việc kinh doanh cần cẩn trọng để thu hồi vốn nhanh chóng.
Cách hạn chế rủi ro khi mua bán đất dịch vụ
- Đảm bảo giấy tờ pháp lý: Chỉ đồng ý mua đất dịch vụ khi bên bán đã có đầy đủ giấy tờ chính thức từ cơ quan chính quyền. Điều này giúp tránh những tranh chấp pháp lý và đảm bảo sự chứng thực của giao dịch trong tương lai.
- Xem xét tình trạng bàn giao đất: Trong trường hợp chủ đất dịch vụ đã có phiếu bốc thăm lô đất từ nhà nước nhưng chưa có quyết định bàn giao đất hoặc chưa đóng tiền cơ sở hạ tầng, bạn cần cân nhắc trước khi thực hiện giao dịch vì giao dịch này có thể không hợp lệ.
- Sử dụng dịch vụ công chứng: Bạn có thể sử dụng dịch vụ công chứng địa phương để đặt cọc và thỏa thuận với bên bán. Qua đó, bạn có thể yêu cầu bên bán cam kết chuyển nhượng đất khi có giấy chứng nhận sở hữu đất, đảm bảo việc sang tên đất cho người mua được thực hiện đúng quy trình pháp lý.
Có nên đầu tư vào đất dịch vụ không?
Đất dịch vụ là loại hình bất động sản mới xuất hiện gần đây, thu hút nhiều nhà đầu tư đất dịch vụ là gì với các lý do sau đây:
- Giá rẻ hơn các mảnh đất tương đồng
- Vị trí thuận lợi cho kinh doanh và dịch vụ
- Diện tích phù hợp cho nhiều mục đích sử dụng, và quyền sử dụng đất lâu dài cho cả mục đích ở và kinh doanh.
Một số kinh nghiệm mua bán đất dịch vụ
Kinh nghiệm giao dịch đất dịch vụ là mối quan tâm quan trọng cho cả nhà đầu tư mới và những người có kinh nghiệm. Nếu bạn quan tâm đến đất dịch vụ, dưới đây là một số kinh nghiệm để tham khảo:
Nghiêm túc cân nhắc các rủi ro
Các rủi ro khi đầu tư vào đất dịch vụ là gì?
- Rủi ro tranh chấp quyền sử dụng đất nếu không tuân thủ chuẩn mua bán và chuyển nhượng đất theo quy định pháp lý hiện hành. Quy định liên quan đến giao dịch đất dịch vụ vẫn đang được Nhà nước hoàn thiện làm cho việc bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư khó khăn hơn.
- Đất dịch vụ thường không có sổ đỏ, do đó, quá trình mua bán và chuyển nhượng đất cần được thực hiện một cách minh bạch để tránh các tranh chấp pháp lý trong tương lai.
- Đối với một số dự án đất dịch vụ, nhà đầu tư có thể phải chờ đợi chủ thầu hoặc địa phương hoàn thiện hạ tầng trước khi được bàn giao đất, ngay cả khi quá trình mua bán đã hoàn tất trước đó.
Nếu đất đang trong quá trình chờ sổ đỏ thì bạn nên xem xét việc đặt cọc
Để đảm bảo giao dịch đất dịch vụ, bạn cần lưu ý những điều sau:
- Kiểm tra xem mảnh đất bạn muốn mua có trong thời gian chờ được cấp sổ đỏ hoặc các giấy tờ chứng nhận tương đương không. Nếu không, không nên tiến hành mua đất. Hãy đảm bảo rằng bạn giao dịch với chủ sở hữu và xác minh các giấy tờ liên quan trước khi thanh toán.
- Nếu bạn quan tâm đến mảnh đất và muốn giữ chỗ, bạn có thể đặt cọc. Bạn và chủ sở hữu sẽ lập một giấy nhận tiền và thống nhất ngày thực hiện giao dịch chính. Điều này giúp bạn giữ lại mảnh đất mà không lo bị mua phải đất không rõ nguồn gốc.
- Lưu ý chỉ giao dịch với chủ sở hữu chính của mảnh đất thay vì những người được ủy quyền. Theo Luật dân sự 2015, những người được ủy quyền không có quyền hoàn toàn trong việc mua bán, chuyển nhượng đất dịch vụ.
Về vấn đề thủ tục mua bán đất dịch vụ hiện nay
Để mua bán đất dịch vụ, cần tuân theo Luật Đất đai năm 2013 và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hoàn thiện hồ sơ mua bán bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng theo quy định.
- Bản gốc Giấy chứng nhận hoặc tương đương liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Bản sao giấy tờ chứng minh nhân thân của các bên tham gia giao dịch.
Có nên mua bán đất thương mại, dịch vụ không?
Theo Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế và người Việt định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ và có thể chuyển nhượng, mua bán loại đất này. Tuy nhiên, quyền chuyển nhượng sử dụng đất có thể bị hạn chế trong những trường hợp sau:
- Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế chỉ được nhận chuyển nhượng sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân khác.
- Người nước ngoài chỉ được chuyển nhượng sử dụng đất khi đã sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân khác hoặc từ việc nhận tặng, thừa kế.
- Các tổ chức kinh tế chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi nguồn gốc đất là từ việc nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn.
