Hiện nay, ranh giới đất đai là một vấn đề được người dân quan tâm rất nhiều. Việc xác định ranh giới giữa các thửa đất liền kề không rõ ràng đã gây ra nhiều tranh chấp không cần thiết. Vì vậy, người dân cần hiểu rõ về khái niệm ranh giới đất đai và cách đo vẽ, xác định ranh giới đất liền kề một cách chính xác nhằm bảo vệ quyền lợi của mình. Trong bài viết dưới đây, ATM NHÀ sẽ cùng bạn tìm hiểu kỹ về các quy định pháp luật liên quan đến ranh giới đất đai.
Ranh giới thửa đất là gì?
Theo quy định tại Điểm 2.3 Khoản 2 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, ranh giới thửa đất được định nghĩa như sau: "Ranh giới thửa đất là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất đó."
Ngoài ra, Thông tư cũng nêu rõ một số trường hợp đặc biệt về ranh giới thửa đất, bao gồm:
- Đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở: Ranh giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó.
- Ruộng bậc thang: Ranh giới thửa đất được xác định là đường bao ngoài cùng, bao gồm các bậc thang liền kề có cùng mục đích sử dụng đất, thuộc phạm vi sử dụng của một người sử dụng đất hoặc một nhóm người cùng sử dụng đất (không phân biệt theo các đường bờ chia cắt bậc thang bên trong khu đất trong thực địa).
- Ranh giới thửa đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng là bờ thửa, đường rãnh nước dùng chung: Đối với độ rộng dưới 0,5m, ranh giới thửa đất được xác định theo đường tâm của đường bờ thửa, đường rãnh nước. Đối với độ rộng bằng hoặc lớn hơn 0,5m, ranh giới thửa đất được xác định theo mép của đường bờ thửa, đường rãnh nước.
Với ý nghĩa trên, ranh giới thửa đất được xác định trên bản đồ địa chính hoặc mốc giới thực địa để xác định quyền sử dụng và chiếm hữu đất của các chủ thể có quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.
Xác định ranh giới và mốc giới thửa đất liền kề nhằm giảm thiểu tranh chấp về đất đai và cung cấp căn cứ để hoàn thiện bản đồ hành chính đất đai của khu vực.
Cách xác định ranh giới thửa đất
Quy trình xác định ranh giới thửa đất được hướng dẫn theo quy định tại Khoản 1 Điều 11 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT. Dưới đây là các bước cụ thể:
Bước 1: Xác định hiện trạng, mốc giới thửa đất trên thực địa
Trước khi tiến hành đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc cần phối hợp với người dẫn đạc (có thể là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố...) để được hỗ trợ và hướng dẫn việc xác định hiện trạng và ranh giới sử dụng đất. Cùng với người sử dụng và quản lý đất liên quan, tiến hành xác định ranh giới và mốc giới thửa đất trên thực địa.
Bước 2: Lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất
Cán bộ đo đạc đánh dấu các đỉnh của thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, hoặc cọc gỗ. Sau đó, lập Bản mô tả ranh giới và mốc giới thửa đất, nhằm tạo căn cứ để thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất.
Bước 3: Yêu cầu người sử dụng đất cung cấp giấy tờ liên quan đến thửa đất
Cán bộ đo đạc yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất. Có thể yêu cầu bản sao các giấy tờ đó mà không cần công chứng hoặc chứng thực.
Việc thực hiện đúng quy trình trên giúp đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong xác định ranh giới thửa đất, từ đó giảm thiểu các tranh chấp không đáng có.
Thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất
Theo Khoản 1, Khoản 3 của Điều 5 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 4 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), việc đo đạc và xác định lại ranh giới đất thuộc chức năng của văn phòng đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai có các chức năng sau đây: đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định khi được ủy quyền; xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai theo tiêu chuẩn thống nhất; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho tổ chức và cá nhân có nhu cầu; thực hiện các dịch vụ khác liên quan đến đất đai dựa trên chức năng và nhiệm vụ phù hợp với khả năng pháp luật theo quy định.
Nguyên tắc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất
Sau khi xác định ranh giới thửa đất trên thực địa, cán bộ đo đạc sẽ lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT. Tuy nhiên, có những trường hợp không yêu cầu lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:
- Thửa đất đã có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ rõ ràng về ranh giới sử dụng đất và ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó.
- Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó đã thể hiện rõ đường ranh giới chung với các thửa đất liền kề và ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có.
- Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định rõ ràng trên thực địa, không cần lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất. Tuy nhiên, sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất, phải công bố công khai tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời thông báo rộng rãi để người sử dụng đất kiểm tra, đối chiếu. Sau thời gian công khai, phải lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT.
Trong trường hợp giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất, nhưng ranh giới thực tế khi đo vẽ khác với ranh giới trên giấy tờ, thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và cũng ranh giới theo giấy tờ đó.
Trường hợp ranh giới thửa đất đang trong quá trình tranh chấp, trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện cả ranh giới theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.
Trong trường hợp người sử dụng đất hoặc người sử dụng đất liền kề không có mặt trong suốt quá trình đo đạc, quy trình lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất sẽ được thực hiện như sau:
- Cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc sẽ xác định ranh giới và mốc giới thửa đất dựa trên thực địa và các hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có).
- Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được đơn vị đo đạc chuyển đến UBND cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo thông qua loa truyền thanh tại cấp xã, đồng thời được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Thời gian để người sử dụng đất ký xác nhận là 15 ngày kể từ ngày thông báo.
- Nếu sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại hoặc tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất, thì ranh giới thửa đất sẽ được xác định theo Bản mô tả đã lập.
- Ngoài ra, trong trường hợp người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận sau 10 ngày kể từ khi nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất và không có văn bản thể hiện tranh chấp, khiếu nại hoặc tố cáo liên quan đến ranh giới thửa đất, thì ranh giới thửa đất sẽ được xác định theo Bản mô tả và các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc sẽ ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận trong phần "lý do không đồng ý" của Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.
Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp như trên và gửi cho UBND cấp xã để được biết và lưu trữ trong hồ sơ đo đạc. (Khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT)
Ranh giới thửa đất có thay đổi phải làm sao?
Khi phát hiện có thay đổi trong ranh giới thửa đất, cần thực hiện các bước sau:
- Chủ sử dụng mảnh đất, khi nhận thấy sự thay đổi trong ranh giới so với diện tích ban đầu được ghi trong sổ đỏ, có quyền gửi đơn khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền để yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau khi tiếp nhận đơn khiếu nại, sẽ tiến hành khảo sát, đo đạc và thẩm tra lại diện tích đất để xác định lại ranh giới theo quy định của pháp luật.
Qua quá trình khảo sát, đo đạc và thẩm tra, cơ quan nhà nước sẽ xác định chính xác ranh giới đất mới và diện tích thực tế của thửa đất. Các kết quả này sẽ được ghi nhận và cập nhật trong sổ đỏ và các tài liệu pháp lý liên quan khác để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của thông tin địa chính.
Một số thắc mắc thường gặp về ranh giới thửa đất
Đối tượng bản đồ địa chính là như thế nào?
Bản đồ địa chính biểu thị đối tượng thửa đất cùng với các đối tượng chiếm đất khác không tạo thành thửa đất bằng cách sử dụng yếu tố hình học như điểm, đường và vùng, cùng với các ký hiệu và ghi chú thuyết minh.
Số thứ tự thửa đất là gì?
Số thứ tự thửa đất là một số tự nhiên được sử dụng để chỉ ra vị trí của thửa đất trên bản đồ địa chính hoặc bản đồ trích đo địa chính. Mỗi thửa đất trong một mảnh bản đồ địa chính và mảnh trích đo địa chính được gán một số thứ tự duy nhất.
Tên gọi của mảnh bản đồ địa chính là gì?
Tên gọi của một mảnh bản đồ địa chính bao gồm các thành phần sau:
- Tên đơn vị hành chính cấp tỉnh, huyện, xã mà bản đồ địa chính đo vẽ.
- Mã hiệu của mảnh bản đồ địa chính.
- Số thứ tự của mảnh bản đồ địa chính trong phạm vi một đơn vị hành chính cấp xã, được gọi là số thứ tự tờ bản đồ.
Số thứ tự tờ bản đồ được đánh bằng số Ả Rập liên tục từ 01 đến số tờ bản đồ cuối cùng trong phạm vi của mỗi xã, phường, thị trấn. Thứ tự đánh số tuân theo nguyên tắc từ trái sang phải và từ trên xuống dưới. Trước tiên, các tờ bản đồ tỷ lệ nhỏ sẽ được đánh số, sau đó là các tờ bản đồ tỷ lệ lớn theo thứ tự tiếp theo sau số thứ tự của tờ bản đồ nhỏ.
Trong trường hợp có sự xuất hiện của các tờ bản đồ mới trong quá trình sử dụng, chúng sẽ được đánh số tiếp theo sau tờ bản đồ có số thứ tự lớn nhất trong đơn vị hành chính cấp xã đó.
Hy vọng với những thông tin ATM NHÀ tổng hợp trên đây, bạn có thể giải đáp được vấn đề cách xác định ranh giới thửa đất liền kề như thế nào và thủ tục thực hiện ra sao. Đừng quên theo dõi ATM NHÀ để cập nhật những tin tức bất động sản mới nhất nhé!
